15 agosto, 2023

Hipoteca o Fideicomiso, ¿cómo elegir la figura legal para un crédito de vivienda?

Redaccion septiembre 2, 2014

Los especialistas recomiendan evaluar las características y beneficios propios de cada una de estas y elegir la que mejor se ajuste a las necesidades del comprador.

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La vivienda es uno de los bienes más preciados de los costarricenses y cuando una persona toma la decisión de comprar una casa, ya sea porque desea independizarse o bien iniciar un proyecto familiar, es importante que realice un adecuado análisis de sus posibilidades y las alternativas del mercado.

Uno de los aspectos por considerar durante el proceso de compra de casa cuando se solicita un crédito de vivienda, es cuál figura legal seleccionar -ya sea hipoteca o fideicomiso- para formalizar el financiamiento. Los especialistas recomiendan evaluar las características y beneficios propios de cada una de estas y elegir la que mejor se ajuste a las necesidades del comprador.

De acuerdo con los resultados de la Encuesta Financiera a Hogares (Enfiho) 2022, del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), realizada por primera vez en Costa Rica, se estima que el 49,6% de los hogares (cerca de 864.000) poseen algún tipo de deuda; de estos el 11,4%, que equivale a cerca de 200 mil hogares, tiene deudas hipotecarias y el 44,6% (776.000 hogares) poseen deudas no hipotecarias.

La Enfiho reveló, además, con respecto a los activos (financieros y no financieros), que el 90,3% de los hogares posee algún activo, siendo el más importante la vivienda en que reside, con el 68,0% de los hogares y que, además, representa el 69,1% del valor total de los activos.

Leonardo Soto, Gerente de Productos de Crédito de Scotiabank, explica que es importante considerar que una figura legal no necesariamente es mejor que la otra, ya que ambas cumplen el propósito de constituir el crédito, sin embargo, las dos mantienen beneficios distintos que pueden ser útiles en algunos escenarios.

El portafolio actual de créditos de vivienda de Scotiabank está compuesto por un 76% de créditos formalizados bajo la figura legal de hipoteca y un 24% bajo la figura de fideicomiso, ante este escenario, el gerente de Productos de Crédito del banco, indica que la figura legal de fideicomiso es relativamente reciente, comparada con la de la hipoteca, por lo que el mercado, en general, ha ido incorporando paulatinamente su uso y la respuesta del cliente ha sido positiva. Además, no todas las instituciones financieras la ofrecen.

Las características y beneficios de cada figura legal, así como sus costos asociados deben ser analizados detalladamente. Algunos detalles importantes de la figura legal de hipoteca son:

La hipoteca permite a la persona o familia la inscripción de la propiedad a su nombre.
El traspaso se realiza al momento de la formalización del crédito.
Los gastos legales y honorarios por traspaso se asumen al inicio.
No incluye cláusula testamentaria y la información es pública.

Mientras que, en el caso del fideicomiso:

La inscripción se hace a nombre de la fiduciaria autorizada por el banco.
Hay un contrato privado de fideicomiso inscrito a favor de la entidad bancaria.
Se posponen los gastos legales y honorarios relacionados al traspaso, ya que no se realiza en la formalización del crédito sino hasta la cancelación de este.
Sí se puede incluir una cláusula testamentaria.
Al ser un contrato privado, hay total confidencialidad.

Una de las principales diferencias entre las figuras legales son los gastos asociados. Por ejemplo, en el escenario de un crédito de vivienda por $150,000, los costos asociados al crédito bajo la figura de fideicomiso serían de $5,176 menos que en un crédito hipotecario.

Esta diferencia obedece a que los gastos legales y honorarios relacionados al acto de traspaso, en hipoteca, se pagan al momento de la formalización del crédito, por el contrario, en el caso del fideicomiso, se pagan hasta el final del crédito, lo que podría representar una ventaja importante para el cliente considerando que tendrá tiempo suficiente para ahorrar este costo y prepararse para enfrentarlo en el futuro”, señaló Soto.

También, es importante considerar que bajo la figura de fideicomiso el cliente deberá asumir el costo de administración que se incluye dentro de su cuota mensual.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Hogares, 2022, del Instituto Nacional de Estadística y Censos, el año pasado, había un total de 1.722.602 viviendas ocupadas en el país.

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