12 octubre, 2022

El Real Estate como una alternativa de inversión en escenarios recesivos e inflacionarios

Redaccion septiembre 2, 2014

Históricamente los fondos inmobiliarios han tenido un desempeño resilente y han sido parte de estrategias defensivas de inversion en escenarios recesivos.

El real estate es un activo finito y necesario, los habitantes de una comunidad requieren espacios de vivienda, trabajo y esparcimiento, sin embargo, los usos finales de estos activos presentan una mayor o menor vulnerabilidad en un escenario de desaceleración económica.

Este activo debe verse como una parte importante e incluso inamovible para las cadenas de valor de la gran mayoría de industrias que mueven una economía, lo cual significa que son parte del gasto fijo y tienen menor sensibilidadal cambio económico. En otras palabras, si el consumo se reduce posiblemente los costos variables y los relacionados directamente a la producción sean los primeros en verse afectados. Sin embargo, el gasto en espacio físico al ser un activo estratégico y de largo plazo, muy posiblemente será difícil de recortar totalmente en el mediano plazo.

Para Eduardo Caballero, CEO Norfolk Financial Group, en la actualidad existen industrias en donde los cambios en los hábitos de consumo y los nuevos modelos de negocio y operación han llevado a una búsqueda de flexibilización en el real estate. Ejemplo de esto, son los espacios de Coworking en las oficinas, las operaciones logísticas centralizadas, el “last mile logistic” apalancando las ventas virtuales y los nuevos espacios de coliving para nuevas tendencias habitacionales. Demostrando que, aunque se den cambios en el modelo de negocio, el uso del espacio físico siempre será necesario y de largo plazo.

A juicio de Caballero la industria de real estate, aunque sea un activo estratégico de los entes económicos, tiene una exposición al uso final y por ende a la generación económica de estos actores.

Una eventual recesión asociada a ajustes en la tasa de interés, es el resultado de los esfuerzos gubernamentales para frenar la inflación desbordada que encontramos a nivel mundial.

“Las recientes crisis de alto impacto económico nos mostraron como a pesar de haber un estancamiento casi total de las economías, los ajustes que se dieron fueron principalmente en cánones temporales y esquemas de pago variable. Las ocupaciones se vieron afectadas por algunas empresas que desaparecieron o ajustaron su necesidad de uso de espacio físico, pero las dos son temporales y resilientes a la reactivación económica”, agregó Caballero.

Desde el punto de vista de desarrollo inmobiliario, las recientes tendencias inflacionarias han venido impactando el costo de construcción y por ende poniendo presiones a los márgenes del negocio, en donde los activos que tienen precios topes encuentran un reto importante en la contención del costo unitario y control de la rentabilidad. En el corto plazo las políticas de incrementos en tasas de deuda contendrán los precios y la demanda al encarecer el acceso al financiamiento. Sin embargo, la posibilidad de incremento en el precio contractual y la estabilización entre oferta y demanda harán que en el mediano plazo los precios de los activos nuevos y las estimaciones de valor de reposición de los avalúos se incrementen. Todo eso significa un mayor precio del activo de venta final, lo cual representa una oportunidad para los activos en inventario que tengan bajo nivel de apalancamiento.

En conclusión, el real estate en proceso de construccion ó terminado, y alquilado es una de las mejores alternativas de inversión en escenarios recesivos e inflacionarios. Tanto los contratos de alquiler como los precios normalmente contemplan mecanismos de ajuste para contrarrestar la inflación, y su característica de ser necesarios para las cadenas de valor e inamovibles, los prioriza en los pagos de los entes económicos. Lo fundamental para una aproximación acertada es una compra al precio justo y con poco o ningún nivel de apalancamiento mientras se superan las etapas recesivas, contemplando el uso, y usuario final con su riesgo implícito. Los fondos inmobiliarios captan estas ventajas con la adición de un gestor especializado en analizar y ejecutar las estrategias que maximicen la captura de valor en la inversión.

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