Mercados de Costa Rica, Sao Paulo, Río de Janeiro, Bogotá y Buenos Aires presentan un fuerte dinamismo
El sector de oficinas corporativas en América Latina se muestra sumamente sano con un inventario total de oficinas clase A de 23,95 millones de m2, de los cuales 590.000 m2 se incorporaron durante el último trimestre. El 50% de dichos nuevos espacios pertenece a la Ciudad de México, que mantiene un ritmo constante de crecimiento con un stock total de oficinas premium de más de 7 millones de m2.
De acuerdo al reporte del segundo trimestre del presente año de Newmark Knight Frank (NKF) Latinoamérica, los factores que han contribuido a esta expansión en América Latina son diversos como el crecimiento exponencial que está registrando el formato de coworking o espacios de trabajo colaborativo.
“Las empresas de coworking están pisando fuerte en América Latina donde han pasado a ser uno de los principales inquilinos en las capitales de la región, con una voraz estrategia de expansión. Este formato ha tenido éxito porque, entre otros motivos, responde al creciente número de trabajadores freelance, emprendedores y consultores, y se plantea como una alternativa al tradicional esquema de oficina. En muchos casos, los espacios de coworking avanzan más allá de su finalidad inicial transformándose en lugares de intercambio, sociabilización, ofreciendo instancias de capacitación, networking y distención”, señaló Nevardo Arguello, director Ejecutivo de Servicios Corporativos Globales (GCS) de NKF Latinoamérica.
Fuerte dinamismo en diferentes mercados
Agregó que lo relevante es que los mercados de Costa Rica, Sao Paulo, Río de Janeiro, Bogotá y Buenos Aires están presentando un fuerte dinamismo en disponibilidad y absorción de espacios Clase A.
Bogotá está mostrando una intensa actividad en su sector de oficinas corporativas, donde las empresas de coworking toman protagonismo y se expanden notoriamente en un intento por cubrir todo el mercado. Parece que hay un segundo aire para la construcción de oficinas y habrá un buen número edificios en funcionamiento en los próximos años, tanto para atender la demanda actual de los sectores privados como para albergar a varias agencias gubernamentales, siempre que se renueve la Zona Administrativa.
En Lima, Perú, es destacable el ingreso de dos importantes edificios al mercado de oficinas premium que elevaron el inventario a los 1,37 millones de m2. Torres Paseo del Bosque en el distrito de San Borja y Patio Centric en San Isidro; este último ingresando al mercado con una baja disponibilidad del 15% y donde el formato coworking destaca con más del 60% de su absorción.
Costa Rica sigue destacando en el mercado corporativo de la región con una clase A que continúa en punto de equilibro del 10,6% y a nivel general hay competencia agresiva de precios entre proyectos y los sectores más atractivos en demanda son San José Oeste y Heredia. A mediano plazo se espera la incursión de proyectos importantes en el sector de Sabana.
En Sao Paulo, Brasil, se dio un curioso fenómeno en relación a los precios: a pesar de una baja disponibilidad en espacios de buena calidad y ubicación, se da una tendencia de precios a la baja y se presentó un alza en la disponibilidad en los mercados que no pertenecen al CBD como Alphaville, que presentó una absorción neta negativa de 4.023m², pero que fue compensada por una absorción neta total de 21.272m². Los corredores que lideraron la absorción neta fueron Berrini (6.968m²), Faria Lima (4.597m²), y Chucri Zaidan (3.598m²).
En lo que respecta al mercado de Río de Janeiro, mantiene el ritmo de los trimestres previos a excepción del 1T, en el que superó expectativas. Hubo un ligero incremento en la tasa de disponibilidad debido a una baja absorción (3.901m²) y un alto incremento de inventario (8.379m²). Las regiones Botafogo y Centro tuvieron la absorción neta más alta con 3.458 y 1.508m².
El mercado de Buenos Aires se encuentra ahora en un periodo de espera y alta especulación frente a una inminente instancia electoral. Este trimestre se ha mantenido la tendencia de baja disponibilidad y se revirtió la del trimestre anterior, al mostrar valores absorción neta positiva de 16.238m². La tasa de disponibilidad aumentó ligeramente respecto al periodo anterior y cerró en 7,7%. Se incorporaron los edificios Dique 1 y Dique 2 en el submercado Puerto Madero, uno más en el submercado Polo Dot, y otro en el submercado GBA Libertador.
En cuanto a los mercados de Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México, el reporte de Newmark Knight Frank Latam del segundo trimestre de 2019 revela que siguen en expansión.
Guadalajara presentó indicadores de buena absorción y se ha monitoreado un crecimiento trimestral en el inventario de oficinas de clase A de 8,6%, con 659.558 m². Dentro del trimestre se registró un decremento de la tasa de disponibilidad, al cerrar en 13,3%, de 17.3% en el periodo anterior. En relación a la absorción neta, se reporta 8.838 m² cifra superior al primer trimestre.
Monterrey es el submercado con un fuerte dinamismo y una absorción al alza. El lanzamiento de nuevos proyectos de oficinas se extiende por toda la Zona Metropolitana y la absorción se ha ido superando gradualmente durante estos últimos 3 trimestres. Se espera que ello continúe y encamine la reducción o el mantenimiento de los porcentajes de disponibilidad. En cuanto a la superficie entregada, se sumaron 35.718m² al inventario, aumentando 22.261m², comparado con el año anterior (2T2018). La disponibilidad y la absorción aumentaron a 22,8% y 22.533m², respectivamente. Además, el mercado corporativo de la zona metropolitana de Monterrey proyecta un aumento en la entrega de edificios, ya que el pipeline en construcción representa el 20% del total del inventario actual.
La Ciudad de México continúa presentando grandes retos, a pesar de contar con un inventario Clase A de 7 millones de m2, mantiene su ritmo de crecimiento con el ingreso de 500.000 m² anuales de edificios nuevos. La tasa de disponibilidad creció a 15,8%, lo que representa 1,1 millones de metros cuadrados disponibles. La mayor parte de este espacio se encuentra dentro de los corredores Norte con 271.000 m² (25%), Santa Fe con 192.000 m² (17%) y Polanco con 150.000 m² (13%). La absorción neta durante este trimestre registró un nivel negativo de -61.137 m², algo que no se visualizaba desde el tercer trimestre del 2017. La actividad total del mercado fue de 191.031m², similar al trimestre anterior, con lo que el acumulado anual de actividad alcanzó 391.242m².
Finalmente, el reporte del segundo trimestre de NKF Latam subraya el mercado de San Juan de Puerto Rico donde los precios han experimentado un leve aumento luego del paso del Huracán María, debido al establecimiento de empresas y agencias del gobierno que ayudaron durante el proceso de recuperación. Si bien muchas continúan dando servicio, han disminuido su presencia, por lo que la disponibilidad ha aumentado en los espacios de oficina, principalmente Clase B y espacios flexibles.
“Para este segundo semestre de 2019 se esperan comportamientos similares en los diversos mercados de América Latina y la consolidación del formato de espacios de trabajo colaborativo en las principales ciudades, por lo que el futuro en el mercado corporativo de la región se presenta muy promisorio y con una fuerte atracciones de capitales”, señaló finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank.
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