La crisis sanitaria global y su impacto en los hábitos de consumo han acelerado los cambios tecnológicos de inmuebles como bodegas, ofibodegas y grandes centros industriales
La crisis sanitaria global que inició en el primer trimestre del 2020 ha acelerado importantes tendencias en el mercado de inmuebles industriales y comerciales de Centroamérica. Nuevos requerimientos tecnológicos en bodegas, ofibodegas y centros de logística, la necesidad de almacenes más pequeños para el procesamiento de pedidos de corta distancia y el surgimiento de las “cocinas ocultas”, exclusivas de servicios de comida a domicilio, son solo algunos de los cambios.
De acuerdo con el departamento de investigación de mercado de Newmark Central America, el impacto de la pandemia en los hábitos de consumo de la población ha propiciado el aumento del comercio electrónico y la aparición de nuevos servicios complementarios que a su vez, afectan particularmente a los sectores industrial y comercial.
Innovación tecnológica en logística
Según Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, los cambios en el diseño y la construcción de edificaciones para el uso logístico obedecen principalmente a la acelerada innovación tecnológica en los medios de transporte y el manejo de mercancías. Los nuevos procesos y materiales de construcción han obligado a los desarrolladores a realizar importantes inversiones en la mejora de inmuebles ya existentes y a considerar elementos esenciales para los usuarios en la construcción de nuevas facilidades.
Dentro de estas especificaciones se pueden citar mayores alturas de techo, resistencia de los pisos, cantidad de andenes y distancia entre columnas. Estos elementos reducen las áreas arrendables y permiten el uso de estanterías y tecnologías más modernas que contraen significativamente los tiempos de entrada, manejo y salida de la mercancía dentro de la bodega.
Dichos cambios han sido mucho más visibles en mercados con mayor grado de madurez y consumo como EE.UU., Asia y Europa, pero representan un importante antecedente en la evolución de la industria y la sofisticación de la demanda inmobiliaria en zonas como Centroamérica, donde ya se han comenzado a apreciar las necesidades de adaptación de la oferta hacia esta nueva tendencia.
Por ejemplo, en Panamá, resalta la operación de FedEx en Panamá Pacífico, inmueble que cuenta con todos los avances tecnológicos para satisfacer las sofisticadas necesidades de un operador de este nivel; así como la bodega de Colon Container Terminal, recientemente construida en Colón, que representa esta nueva generación de inmuebles desarrollados para atender requerimientos de operaciones logísticas globales.
Por su parte, en Costa Rica destaca el parque logístico de LatAm Logistics Properties Coyol, cuyos inmuebles presentaron un apetito considerable por parte de importantes operadores logísticos regionales y minoristas multinacionales por establecerse en un complejo con especificaciones acordes con la evolución de la industria logística global.
Distribución de “última milla”
Otra de las tendencias es la llamada distribución de “última milla”, la cual es producto de la necesidad de los operadores de disminuir los costos y los tiempos de entrega. El concepto que también se conoce como “distribución capilar” consiste en una gestión de transporte de paquetes centrado en el último trayecto que se realiza para la entrega final. Es decir, corresponde al trayecto que se hace una vez se han agrupado una serie de paquetes y que luego se distribuyen en un sector particular.
“En los principales centros urbanos, los minoristas y manejadores de entregas necesitan almacenes más pequeños para el procesamiento de “última milla” de pedidos de comercio electrónico”, explica Danny Quirós.
Este tipo de instalaciones tienen más sentido en áreas metropolitanas densamente pobladas y sus requerimientos pueden ubicarse en locales comerciales existentes y disponibles, cuyo uso de suelo permite este tipo de actividades. De hecho, en otros países ya se ha visto la reconversión de antiguos espacios comerciales como tiendas en mini bodegas. En Centroamérica, la tendencia apenas inicia.
Por otro lado, análisis de Newmark indican que las ofibodegas también pueden satisfacer las necesidades de almacenamiento de los minoristas y pequeños manejadores de carga que busquen inmuebles con mayor capacidad de almacenamiento que un local comercial pero áreas inferiores a las ofrecidas por un parque logístico.
“Estos centros representan ahorros significativos en el tiempo y los costos de entrega y definitivamente tienen que ver con la cercanía de los inmuebles con los principales centros de consumo y concentración demográfica”, comenta Danny Quirós.
Cocinas ocultas e incipientes
Las cocinas ocultas o llamadas también cocinas a puerta cerrada, restaurantes fantasmas o dark kitchens, son cocinas industriales especializadas en la preparación de alimentos exclusivamente para el servicio de entrega a domicilio. Es decir, toda la comida preparada en las cocinas ocultas sólo puede ser consumida en otros lugares, a diferencia de los restaurantes tradicionales en locales con servicio a domicilio, que brindan ambas opciones.
Los efectos de las restricciones de movilidad y actividad comercial implementadas por las diferentes autoridades de salud en cada país de la región durante la pandemia han significado una transición en el modelo de ventas de muchos restaurantes hacia la implementación de un servicio de entrega a domicilio mediante el desarrollo de su propia plataforma o aprovechando las aplicaciones ya existentes.
Al igual que otras tendencias, el desarrollo de este tipo de inmuebles se empezará a notar cada vez más en los países centroamericanos.
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