Tome decisiones informadas con respecto a su próxima propiedad de alquiler con estos cinco consejos esenciales.
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¿Está buscando invertir en una propiedad de alquiler, pero no está seguro de cuáles son los signos reveladores de una buena inversión? En este artículo, compartiré cinco consejos sobre cómo evaluar si una propiedad vale su tiempo y dinero y qué buscar en una propiedad de inversión.
Desde la investigación de mercado y el análisis de riesgos hasta la comparación de alquileres locales y el cálculo de su Ingreso Operativo Neto (NOI), esta guía lo equipa con el conocimiento para evaluar su próxima inversión de manera inteligente.
1. Hacer una investigación de mercado exhaustiva
Es de vital importancia que lleve a cabo una investigación exhaustiva sobre su nueva propiedad antes de tomar medidas. Las inversiones inmobiliarias pueden ser lucrativas, pero también pueden ser un pozo de dinero sin una planificación y preparación adecuadas. Es por eso que el primer paso para evaluar una inversión es tomarse el tiempo para averiguar exactamente qué objetivos e ideas tiene para la propiedad.
Debería tener una idea de si le gustaría alquilar la casa a largo plazo o tener una serie de inquilinos a corto plazo. Los inquilinos a largo plazo sirven como un flujo de ingresos constante. Sin embargo, los inquilinos a corto plazo le permiten aumentar los precios del alquiler entre arrendamientos periódicos, además de que tiene la oportunidad de eliminar a los inquilinos a los que preferiría no volver a alquilar, incluso si no tiene los motivos (o fondos) adecuados para el desalojo.
También debería empezar a investigar el mercado en el que le gustaría invertir. Hay muchos factores que influyen en lo atractiva que será un área en particular para los inquilinos; por ejemplo, una afluencia de nuevas construcciones podría disminuir la demanda de su alquiler, mientras que los servicios atractivos, los restaurantes o los sistemas escolares en el área local podrían aumentar la demanda y el valor de su propiedad.
También es importante darse cuenta de los costos potenciales que vienen con un nuevo alquiler. ¿Quiere ofrecer una unidad amueblada? El costo de los muebles y la limpieza asociados con una unidad amueblada puede sumar. Querrá considerar estos costos más las tarifas de tasación, las inspecciones y otras tarifas que pueden hacer mella en su capital.
2. Realizar un análisis de riesgos
Basándose en el último consejo, realizar un análisis de riesgos es una excelente manera de planificar los riesgos potenciales y estar mejor preparado para los contratiempos cuando ocurran. La industria inmobiliaria es conocida por ser volátil, por lo que para proteger mejor su inversión, espere cambios en los siguientes factores:
- Precios de los servicios esenciales, como el gas y la electricidad
- Tasas de empleo locales
- Impuestos sobre la propiedad
- Leyes estatales y locales
- Calidad de los solicitantes
- Políticas inmobiliarias del gobierno
Una buena manera de cuantificar el nivel de riesgo para cada factor es asignar a cada uno una puntuación de, por ejemplo, uno a cinco, siendo cinco el nivel de riesgo más alto. Si una propiedad tiene una puntuación de factor de riesgo más alta, tenga en cuenta que podría llevarle a gastar más dinero del que se siente cómodo.
3. Utilizar alquileres comparables en la zona
Un paso importante para evaluar su nueva propiedad de alquiler es ver cómo se compara con las otras propiedades en su mercado local. Al hacerlo, puede mantener bajo control sus expectativas sobre el flujo de efectivo esperado.
Realice una comparación de ventas encontrando propiedades que sean similares a las suyas y calculando el precio por pie cuadrado por el que se vendieron. Asegúrese de mirar las propiedades que se han vendido en el último mes para que sus números sean lo más precisos posible con el estado del mercado actual. Cuando busque propiedades comparables, trate de encontrar unidades que tengan aproximadamente el mismo número de habitaciones y calidad de servicios que las suyas.
Además, considere si la ubicación que está investigando es la ubicación adecuada para el tipo de inquilino que está buscando atraer. Por ejemplo, si se dirige principalmente a las familias locales para su alquiler, querrá evaluar si el sistema escolar cercano es de alta calidad. Sin embargo, si se dirige a jóvenes profesionales, podría investigar si la propiedad está cerca del transporte público. Una ubicación excelente puede mejorar una propiedad mediocre a una extremadamente deseable, así que no pase por alto este paso al elegir dónde invertir.
4. Calcular su NOI
El NOI (ingresos netos de explotación) de su propiedad es la cantidad total de ingresos que generará, menos los gastos generales de explotación. Se calcula tomando sus ingresos totales de alquiler durante un cierto período de tiempo y restando todos los gastos operativos regulares necesarios para mantener la propiedad durante ese período, como el costo de las reparaciones, las tarifas de administración de la propiedad, el seguro, los impuestos a la propiedad, etc.
Si divide su NOI por el precio original que pagó por esa propiedad de alquiler, obtiene la tasa de capitalización, que mide el tiempo que le llevará recuperar su inversión inicial. Si tiene una tasa de capitalización alta, tiene más ingresos y una fuerte inversión general.
Sin embargo, es importante recordar los pocos factores que podrían sesgar el cálculo de la tasa de límite. Cuando utilice la tasa de límite para evaluar una propiedad antes de comprarla, tendrá que estimar la tasa de alquiler potencial y los ingresos totales esperados. Eso significa que tendrá que encontrar la tasa de límite después de investigar qué propiedades similares están cobrando en su área. Además, si tiene la intención de cambiar una casa de bajo valor, su tasa de límite no incluirá el costo de las renovaciones ni el hecho de que no va a alquilar el espacio y lo está vendiendo en su lugar.
5. Consultar a un profesional
Como inversor, debe comprender cómo el estado actual de una propiedad influirá en lo que podría valorarse en el futuro y cuánto puede beneficiarse de ella en el momento de la venta. Una de las formas de hacer esto es contratar a expertos con experiencia en este campo para que le den una estimación.
Una valoración profesional de la propiedad estima la cantidad de capital que necesitará para mantener una propiedad. Los costos de mantenimiento son un factor importante para determinar su beneficio total de una propiedad de alquiler. Una valoración de la propiedad hará un balance de los activos más grandes, como el techo, el aislamiento o el sistema de HVAC, para ver en qué condición se encuentra y cuánto puede tener que gastar para mantenerlos funcionando. También puede solicitar una tasación formal para tener una estimación profesional del valor real de la propiedad basada en factores como la ubicación, la demanda y el tamaño del lote.
La clave para una gran inversión es una sólida investigación inicial. Los bienes raíces son una excelente manera de ser su propio jefe y posiblemente lograr flujos de ingresos pasivos, pero primero, debe dedicar un tiempo y un esfuerzo significativos para asegurarse de que su empresa sea buena. Esperemos que los consejos de propiedad de inversión anteriores le ayuden a encontrar una inversión de calidad.
Fuente: Entrepreneur
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