Mercado de oficinas permanece en fase de ajuste, lo cual implica mayor competitividad y creatividad en las negociaciones
Los primeros meses del 2021 registran un panorama mixto para los sectores inmobiliarios de Ciudad de Panamá, según el más reciente reporte de la consultora en bienes raíces comerciales Newmark Central America. Mientras el mercado industrial-logístico se reactiva y crece, las oficinas aún se encuentran en periodo de ajuste, con alta disponibilidad y mejores condiciones de negociación para inquilinos.
Oportunidades para el sector industrial
El primer trimestre del 2021 reveló que la crisis producto del COVID-19 impactó en menor medida al mercado inmobiliario industrial. Esto gracias a las necesidades de almacenamiento y distribución de mercancías para el consumo interno, la logística regional y la reactivación de la construcción de inmuebles hechos a la medida para manufactura, ensamble, envasado, empaque y transformación de materias primas para la exportación.
De acuerdo con el estudio de Newmark Central America, el inventario del mercado inmobiliario industrial de Ciudad de Panamá llegó a 1.420.480 metros cuadrados (m2) de área arrendable total, un crecimiento del 4,79% con respecto al mismo periodo del 2020.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, se estableció en casi 8%, un nivel más que aceptable pues los inmuebles de mayor tamaño que ingresaron a la industria fueron productos construidos a la medida de los usuarios (BTS o Build To Suit). “Para el resto del 2021, se espera que la industria logística y actividades de valor agregado mantengan estos niveles positivos de ocupación, así como los inmuebles en construcción que corresponden al modelo BTS”, explicó Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America.
Actualmente, Newmark registra 91.345 m2 de 11 proyectos en construcción. El más ambicioso es el Parque Industrial de Las Américas con 19.516 m2, seguido de Panamerica Corporate Center de 15.000m2 y Panapark con cerca de 13.000 m2.
“El mercado debe mantener e incrementar los niveles de demanda y brindar productos con la flexibilidad y especificaciones que requieren los usuarios que le agregan valor a la industria logística, manufactura, y distribución local”, complementó Quirós.
Oficinas: momentos retadores
En cuanto a oficinas, el primer cuarto del año registró leves cambios en comparación con el 2020. Después de casi un año de incertidumbre y actividad comercial paralizada, se ha percibido una reactivación del interés de los usuarios por retomar iniciativas de establecimiento de operaciones corporativas en el país, particularmente de empresas multinacionales de servicios financieros, bienes de consumo, productos farmacéuticos y de salud, entre otros.
Esto se ve reflejado en una oferta que creció apenas un 1,13% respecto al mismo periodo del 2020, llevando al mercado a un inventario total de 1.753.541 m2.
De acuerdo con Danny Quirós, se aprecia también una mayor motivación de los propietarios de inmuebles de negociar las condiciones contractuales establecidas previo a la crisis con el objetivo de retener a sus inquilinos actuales.
Sin embargo, la tasa de disponibilidad del mercado aún refleja los excesos cometidos en la creación de nueva oferta durante la fase de expansión y se coloca en 30,6% (el punto de equilibrio en un mercado sano es de 10%).
De hecho, ya se han comenzado a materializar los requerimientos de algunos usuarios para reducir sus áreas, basadas en un esquema de trabajo rotativo entre oficina y hogar. La mudanza a inmuebles con mejores condiciones y la baja en los precios de cierre también será tendencia.
“Para el resto del 2021, se espera que el mercado de oficinas siga en etapa de ajuste, lo cual implica mayor competitividad y creatividad en las negociaciones, para atender los requerimientos de una demanda cada vez más sofisticada que busca una relación positiva entre costo y eficiencia”, comentó Quirós.
Newmark no registró proyectos en fase de construcción debido a los altos niveles de vacancia del mercado, precios de alquiler en rangos inferiores y una lenta recuperación de la demanda.
Incentivos económicos proyectan mejores escenarios
Tanto para el mercado industrial como el de oficinas, Newmark Central America pronostica un mejor panorama para el resto del año, gracias a la reactivación de la economía, la continuidad de necesidades mostradas el año anterior y la llegada de nuevas empresas que buscan establecerse en Panamá gracias a los incentivos fiscales propuestos por la Ley SEM.
Asimismo, la reciente entrada en vigencia de la Ley EMMA, que beneficia fiscal y migratoriamente a las operaciones relacionadas con manufactura, ensamblaje, mantenimiento, logística y producción agrícola, ha generado mayor interés en la demanda de bodegas y terrenos industriales en todos los submercados de la ciudad.
Por otro lado, los nuevos proyectos de obra pública como la extensión de las líneas del metro, y el aumento de 5,5% en la actividad económica, pronosticado por la CEPAL para los próximos 7 meses, habla de escenarios más favorecedores para el sector inmobiliario de Ciudad de Panamá.
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