Entre 2021 y 2022, el sector industrial agregaría 120.000 m2 de área arrendable en proyectos de expansión de Manufactura y Ciencias de la Vida.
El sector inmobiliario de Costa Rica cerrará el 2021 con importantes contrastes entre sus mercados industrial, de oficinas y comercio. A pesar de que el primero se encuentra en claras vías de expansión, los espacios corporativos y centros comerciales siguen lidiando con la sobreoferta, agudizada por la crisis sanitaria mundial.
Ciencias de la Vida lidera demanda, mientras proveedores necesitan nuevos espacios
De acuerdo con el último reporte del año generado por Newmark Central America, posterior a la incertidumbre producida durante los primeros tres cuartos del 2020, se vislumbra un horizonte más claro y positivo en cuanto al desarrollo del mercado industrial del Gran Área Metropolitana.
Según Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, entre 2021 y 2022 se registrarían por lo menos 120.000 metros cuadrados (m2) de área arrendable, solamente considerando la expansión de empresas de manufactura especializada (tecnología y ciencias de la vida) ya instaladas en el país y los nuevos requerimientos que se han mantenido desde mediados del 2020.
El inventario del mercado industrial se estableció en 6.512.874 m2 de área arrendable total y una tasa de disponibilidad cercana al 8%. Ese es un índice que se sigue manteniendo en niveles saludables, gracias a que los inmuebles de mayor tamaño que recientemente ingresaron y entrarán al mercado -principalmente en El Coyol de Alajuela y la Lima de Cartago – son facilidades especializadas construidas a la medida de los usuarios.
Asimismo, Newmark detecta una importante oportunidad de mercado dirigida a proveedores de los grandes jugadores de la industria de Ciencias de la Vida, cuyos dispositivos médicos han escalado hasta convertirse en el producto número 1 de exportación del país.
Estos encadenamientos necesitan facilidades industriales con menor grado de especificaciones técnicas especializadas y que sean flexibles tanto en producto inmobiliario existente como de soluciones a la medida. Ese tipo de espacios han escaseado hasta el momento y podrían tomar auge en los próximos años.
“De hecho, muchas de estas operaciones se encuentran en facilidades antiguas que han reducido su eficiencia inmobiliaria y las han obligado a buscar nuevos inmuebles con características que les permitan aumentar dicha productividad”, explica Danny Quirós.
Espacios de oficina continúan reduciéndose, pero inquilinos ganan en negociaciones
Según el último reporte del año de Newmark, el mercado inmobiliario de oficinas de la GAM permanece en fase de sobreoferta debido a un crecimiento constante en los niveles de disponibilidad, una demora importante en la búsqueda y la negociación, y una presión a la baja en los precios de alquiler.
Newmark ha logrado identificar una clara tendencia en la reducción de espacios empresariales, así como en la renegociación de contratos de alquiler. Lo anterior, producto de la implementación de modelos de trabajo mixto desde el hogar y la oficina, así como la búsqueda de los usuarios por contar con mayor eficiencia y flexibilidad en sus costos y contratos inmobiliarios.
El inventario del mercado de oficinas de la GAM se estableció en 2.401.297 m2 de área arrendable total. Un 1,62% mayor respecto al mismo período en 2020, impulsado principalmente por desarrollos clase A+ en el sector oeste de San José. Sin embargo, solo en el último año se han desocupado cerca de 114.000 m2 en el último año, una tendencia que se mantendrá en los próximos meses.
En cuanto a los precios, “existe un amplio rango de precios de lista considerando los diferentes tipos de entrega, ya sea de espacios nuevos como de segunda generación, lo cual ha gestado procesos de negociación más extensos y complejos donde los beneficios son en su mayoría para el inquilino”, comenta Danny Quirós.
“A pesar de esta crisis, la demanda proyecta signos de recuperación con iniciativas de expansión de empresas ya establecidas y la llegada de nuevas operaciones de servicios al país, una vez que sea seguro para la fuerza laboral el retorno a la normalidad”, explica el director de investigación de Newmark Central America.
La renegociación de contratos será otro elemento predominante en lo que resta del año, donde los inquilinos buscarán las mejores condiciones en aspectos como el precio de alquiler, las condiciones de entrega y las cláusulas contractuales, aumentando la competitividad de los propietarios en sus estrategias comerciales.
Además del inventario en proceso, se proyecta una importante oferta de espacios de segunda generación (inmuebles ya usados por otros inquilinos) que vienen a competir en la satisfacción de las actuales y futuras necesidades de la demanda, ejerciendo una presión importante en los precios de alquiler.
Finalmente, se aprecia un mayor interés de los inquilinos por establecerse en espacios ya terminados bajo los modelos de entrega “llave en mano” y “plug & play”. Las oficinas “plug and play” que son un tipo de espacio de trabajo que está listo para que una empresa lo use conforme a sus necesidades. Suelen venir con los acabados necesarios para iniciar labores, amueblados y equipados con escritorios de oficina, sillas, impresoras, Wi-Fi y tecnología de teleconferencia
Sector comercial en busca del equilibrio
Desde el segundo trimestre del 2018, el mercado inmobiliario comercial en la GAM ha venido mostrando un comportamiento recesivo, basado en crecientes niveles de desocupación y una presión en la baja de los precios de renta de locales comerciales producto de la interacción natural entre la oferta y la demanda.
“Un auge en la construcción de plazas comerciales fundamentado en la repetición de modelos y diseños exitosos, llevó al mercado a un exceso de inventario con precios muy superiores a los niveles de equilibrio, lo cual produjo una importante sobreoferta y a una sobreposición geográfica de productos muy similares, resaltando las virtudes del entorno sobre aspectos propios de cada inmueble”, señala Danny Quirós.
Newmark reporta que el inventario del mercado inmobiliario comercial es de 2.135.345 m2 de área arrendable total. En cuanto a la tasa de disponibilidad de todo el mercado, este indicador se estableció en más de 12%, la cual se estima sea mucho mayor, considerando que algunos locales no están siendo utilizados pero los usuarios no los han desocupado, impidiendo que se registren como disponibles.
Mientras tanto, los inmuebles que recién han ingresado al mercado han experimentado una demora considerable en la ocupación de sus locales y los precios continúan bajando. En promedio, un local se puede listar en US$19,85 por metro cuadrado y cerrar la negociación un precio 10% o más abajo del costo inicial propuesto.
En cuanto a nuevos inmuebles, el concepto de entretenimiento y estilo de vida seguirá siendo el modelo de desarrollo de este tipo de producto y los desarrollos de uso mixto serán más valorados tanto por los consumidores como por los comerciantes.
Las principales oportunidades comerciales de estos productos se presentan en actividades relacionadas con la salud, como farmacias y clínicas periféricas, así como actividades relacionadas con el comercio electrónico, tiendas de conveniencia y productos de primera necesidad y recientemente actividades de restaurantes principalmente.
Asimismo, las medidas de bioseguridad serán claves para recobrar la confianza de los clientes a sus sitios de consumo y las actividades de entretenimiento seguirán predominando sobre la compra al detalle, principalmente por la implementación del concepto ”Marketplace” como alternativa a las compras minoristas mediante plataformas digitales.
La reconversión de inmuebles y el proceso de selección natural serán las principales consecuencias producidas por la crisis actual que experimente el mercado durante el resto del 2021. La reducción de iniciativas de desarrollo será un elemento clave en la recuperación del mercado, en la búsqueda de un equilibrio que detenga la presión a la baja en los cánones de arrendamiento que presenta la industria actualmente.
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