17 agosto, 2023

Conozca los 6 principales factores que afectan al valor de la propiedad de inversión

Redaccion septiembre 2, 2014

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Al buscar una propiedad de inversión, ¿a qué debería prestar más atención? Hay varios factores involucrados en cada negocio de bienes raíces, y no siempre está claro cuáles son los más importantes.

Comprender estos factores es la clave para responder a preguntas como: «¿Vale la pena comprar una propiedad de alquiler?» o «¿Será rentable mi inversión?»

En este artículo, discutimos seis de los principales factores que afectan al valor de la propiedad y qué saber al comprar una propiedad de alquiler en función de estos factores.

1. Ubicación

Si estás familiarizado con la industria inmobiliaria, es posible que hayas escuchado el mantra: «Ubicación, ubicación, ubicación». La ubicación demuestra continuamente ser el factor número uno para determinar el éxito de una propiedad en el mercado de alquiler.

Los inquilinos no solo quieren propiedades en ciertas ciudades, sino que también buscan casas cerca de:

Buenos sistemas escolares
Espacios verdes
Transporte público
Tiendas de comestibles y minoristas
Restaurantes y comida

La conveniencia del vecindario juega un papel sustancial en el valor general de la propiedad. Los barrios atractivos se pueden caminar, incluyen servicios convenientes y fomentan una fuerte sensación de seguridad y comunidad. Por supuesto, un inquilino con tres hijos pequeños podría tener diferentes prioridades y expectativas para un vecindario que para una pareja de jubilados. Se trata de encontrar una propiedad con el mejor equilibrio de lo que la comunidad local tiene para ofrecer y luego garantizar que la ubicación conserve su valor a lo largo del tiempo.

2. Plan/propósito de inversión

No todos los inversores compran una propiedad de alquiler con el mismo plan en mente o propósito. Tu plan podría ser:

Hackeo de casa: Vive en una unidad y alquila la(s) otra(s).
Comprar y mantener: Comprar una propiedad para mantener como un activo a largo plazo en una cartera estable.
Arreglar y voltear: Comprar una propiedad y venderla después de hacer mejoras de capital para aumentar su valor.
BRRRR: Compre una propiedad a tasas inferiores al mercado, retrártela, alquile, refinancie la hipoteca y repita todo el proceso con su próxima propiedad.

No todos los mercados son adecuados para todos los planes de inversión. Por ejemplo, la estrategia BRRRR solo funciona cuando hay una abundancia de propiedades a tasas por debajo de las del mercado. La calidad de la coincidencia entre su plan de inversión previsto y el mercado elegido es un factor clave para su éxito general.

3. Flujo de efectivo esperado

El flujo de caja positivo es una prioridad para todos los inversores que planean alquilar sus propiedades. Necesita saber que el dinero que llega regularmente de sus inquilinos es suficiente para compensar sus gastos mensuales, como pagos de hipotecas, reparaciones y seguros.

Antes de comprar una propiedad, calcule su ROI esperado o el retorno de la inversión. El retorno de la inversión de la propiedad de alquiler se calcula dividiendo su rendimiento anual por su inversión inicial o costo de compra. Un retorno de la inversión esperado de alrededor o más del 10% es un buen indicador de que tendrá suficiente flujo de efectivo no solo para alcanzar el punto de equilibrio con su propiedad, sino también para generar ganancias.

Es esencial revisar el flujo de efectivo antes de comprar una propiedad.

4. Apreciación

La apreciación es una categoría amplia que abarca varios factores individuales. En general, la apreciación es el aumento en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Las propiedades se aprecian naturalmente cuanto más tiempo las mantienes, pero también puedes «forzar» la apreciación mejorando la propiedad a través de inversiones de capital (por ejemplo, agregar un baño, renovar la cocina, reemplazar el techo, etc.).

Una propiedad que se aprecia bien no solo gana capital y vende para obtener un beneficio mucho mayor más adelante, sino que también afecta su flujo de efectivo ahora. Una propiedad con mayor valor se puede alquilar a una tasa más alta, lo que lleva a más capital con el que trabajar y reinvertir a corto plazo.

5. Tamaño y número de dormitorios

Una propiedad con más espacio habitable casi siempre vale más que una casa con menos espacio en el mismo mercado. El espacio habitable se refiere al espacio que está disponible para el uso diario y está correctamente terminado, calentado y ventilado (por ejemplo, un armario no es un espacio habitable mientras que un sótano terminado lo es).

Además, cuanto más de lo siguiente tenga, más puede valer su propiedad:

dormitorios
baños
Cocinas
Plazas de aparcamiento o garaje
Metros cuadrados del patio

6. Edad y estado de la propiedad

Muchas personas que buscan un nuevo hogar están en busca de una propiedad más nueva y modernizada en las mejores condiciones para que las reparaciones frecuentes no sean una preocupación. Esto hace que la edad y la condición de una casa sean factores importantes que influyen en su valor y éxito general en el mercado.

Los inquilinos y compradores de vivienda quieren:

Arquitectura nueva y moderna (a menos que la casa tenga un valor histórico)
Fontanería moderna, sistemas de climatización y techos
Electrodomésticos modernos
Apelación de la acera

Muchos compradores están buscando propiedades llave en mano, o casas que estén listas para mudarse sin ninguna reparación o renovación importante necesaria. Si bien las propiedades llave en mano cuestan más por adelantado, a menudo devuelven su mayor inversión con los alquileres más altos que puede cobrar. Puede ser útil escribir una lista de verificación para comprar una propiedad de alquiler con las comodidades y características que desea en una propiedad y la cantidad que pagará por ellas.

Volvamos a nuestra pregunta original: ¿Deberías dar el paso y convertirte en inversor? Es una pregunta que depende enormemente de los objetivos específicos de la propiedad, el mercado y los bienes raíces con los que estás tratando. Pero no importa dónde y cuándo decida invertir, estos seis factores pueden guiar su pensamiento y ayudarle a encontrar una propiedad que agregue valor sostenible a su cartera.

Fuente: Entrepreneur

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