El país alcanzó en 2025 un récord de metros cuadrados residenciales tramitados en 13 años, mientras solo 8,3% de los hogares mantiene una vivienda con crédito hipotecario.
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Costa Rica atraviesa una paradoja habitacional: la construcción de vivienda mantiene un fuerte dinamismo, mientras el acceso al financiamiento se estrecha para una parte importante de los hogares.
Durante 2025 se tramitaron 20 414 permisos residenciales correspondientes a 26 212 viviendas, además de 2 604 031 metros cuadrados proyectados, la cifra más alta registrada en 13 años. Sin embargo, apenas 8,3% de los hogares costarricenses reside en una vivienda que actualmente paga mediante un crédito hipotecario, frente al 24,7% promedio de los países de la OCDE.
El dato forma parte del Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.
El informe plantea que el problema habitacional del país requiere una mirada que vaya más allá del número de viviendas construidas y considere la capacidad de pago de los hogares, la ubicación de los proyectos y las condiciones en que se habitan las viviendas.
El crédito marca la diferencia
Uno de los principales hallazgos del estudio está relacionado con el acceso al financiamiento. El análisis tomó como referencia una vivienda de ₡76,5 millones y encontró que 81,4% de los hogares que alquilan presenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito hipotecario.
Los investigadores aclaran que este porcentaje representa una estimación de las barreras de acceso y sin que signifique una tasa efectiva de rechazo bancario. El resultado, sin embargo, permite dimensionar la distancia entre el precio de la vivienda y la capacidad financiera de buena parte de los hogares.
El análisis muestra que los hogares de menores ingresos enfrentan dificultades para alcanzar las cuotas requeridas, mientras que el 20% de mayores ingresos presenta condiciones más favorables para acceder al financiamiento.
A esta situación se suma un comportamiento moderado del crédito habitacional. A febrero de 2026, su crecimiento interanual fue de 0,5%, mientras los costos de construcción aumentaron 2,7% entre abril y junio, en parte asociados al comportamiento internacional del petróleo.
Viviendas que cambian con las necesidades de las familias
El estudio también incorpora información procedente de las auditorías de vivienda de interés social realizadas por el CFIA, que permiten observar cómo las familias utilizan y modifican las viviendas recibidas.
Según Javier Chacón Hernández, director ejecutivo a. i. del CFIA, tres de cada cinco viviendas mantienen la misma área de construcción con la que fueron entregadas.
Entre las viviendas que han sido ampliadas, los principales cambios se concentran en el cuarto de pilas y la cocina, con 64%, seguidos por los dormitorios.
Estos datos muestran cómo las familias adaptan las viviendas conforme cambian sus necesidades, una variable que también debe considerarse en el diseño y planificación de los proyectos habitacionales.
La distribución territorial constituye otro de los principales desafíos identificados por el informe.
Los cuatro distritos centrales de San José, que concentran parte importante de la infraestructura pública y los servicios urbanos, perdieron 46% de su población entre 1963 y 2022.
Mientras tanto, la expansión de la Gran Área Metropolitana continúa avanzando hacia zonas periféricas, donde el precio promedio del suelo alcanza US$358 por metro cuadrado y puede representar hasta 43% del costo de una vivienda.
El informe identifica, al mismo tiempo, una oportunidad para aprovechar mejor el espacio urbano existente. Un análisis edificio por edificio encontró potencial para incorporar hasta 1100 nuevos habitantes en inmuebles subutilizados del centro de San José.
La recuperación de estas áreas podría contribuir a reducir la presión de crecimiento hacia la periferia y aprovechar infraestructura urbana ya existente.
El Registro Nacional de Asentamientos Informales actualizado contabiliza 572 asentamientos, donde viven aproximadamente 232 600 personas en 70 692 viviendas.
Otro dato resulta relevante: 170 asentamientos presentan potencial afectación por inundaciones, cerca de uno de cada tres.
El informe señala que Costa Rica todavía enfrenta el reto de contar con una metodología estandarizada para evaluar este tipo de riesgos y dar seguimiento a las condiciones de vulnerabilidad de estos territorios.
Nuevas alternativas para financiar vivienda
El documento también identifica posibles cambios en los mecanismos de financiamiento habitacional.
Entre las iniciativas que analiza el Gobierno para el período 2026-2030 figura una primera titularización de hipotecas del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) con fondos de pensiones nacionales, por aproximadamente US$100 millones.
También se estudia la posibilidad de implementar un mecanismo de leasing habitacional con participación de la banca pública y privada, además de una reforma relacionada con el doble cobro del impuesto de traspaso.
Estas propuestas buscan ampliar las fuentes de financiamiento disponibles para vivienda en un escenario donde el acceso al crédito representa uno de los principales obstáculos para los hogares.
Cinco datos que resumen el panorama
- 2 604 031 m² residenciales fueron tramitados en 2025, la cifra más alta en 13 años.
- 8,3% de los hogares tiene una vivienda con hipoteca activa, frente al 24,7% promedio de la OCDE.
- 81,4% de los hogares en alquiler analizados enfrenta algún grado de barrera para acceder al crédito habitacional.
- 46% cayó la población de los cuatro distritos centrales de San José entre 1963 y 2022.
- 232 600 personas viven en los 572 asentamientos informales registrados.
El balance plantea así un escenario en el que construir más vivienda representa solo una parte de la solución. El desafío central está en conseguir que esa oferta sea financieramente accesible, se desarrolle en territorios conectados con servicios e infraestructura y responda a las condiciones reales de las familias.
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